پروانه 1400، متری چند؟ - نکته های خرید

به گزارش نکته های خرید، عوارض ساخت وسازهای 1400 در پایتخت با تصویب مدیریت شهری از 37 درصد تا بیش از 250 درصد - بستگی به مناطق مختلف شهر- افزایش پیدا کرده است. این تنها تغییر در پروانه های ساختمانی نیست. در فرمول جدید یک دفترچه الکترونیکی برای محاسبه ارزش املاک براساس مرغوبیت طراحی شده که 20 متغیر در آن اثرگذار است.

به گزارش دنیای اقتصاد، مدیریت شهری پایتخت، فرمول پرداخت عوارض پروانه های ساختمانی برای سال 1400 را تغییر داد. به گزارش دنیای اقتصاد، طی سال های گذشته، پایه محاسبه عوارض ساختمانی، دفترچه ارزش معاملاتی املاک بوده که برای تعیین رقم پایه عوارض ساخت وساز، حدود یک سوم از قیمت پایه را مدنظر قرار می دادند. آخرین نسخه منتشر شده از این دفترچه مربوط به سال 98 است. در این سال میانگین هر مترمربع قیمت مسکن در شهر تهران حدود 10 میلیون تومان برآورده می شود که براین اساس، میانگین عوارض ساختمانی نیز برای هرمترمربع واحد مسکونی حدود 150 هزار تومان به دست می آید. نکته مهم آنکه در محاسبات مربوط به تعیین نرخ پایه عوارض ساختمانی، حدود 2 درصد از این رقم(150 هزار تومان) مبنا قرار می گیرد. این شرایط نشان می دهد فرمول محاسبه عوارض شهری(شامل عوارض نوسازی و عوارض ساخت وساز) متعارف و واقعی نیست. از این رو مدیریت شهری پایتخت تصمیم به دگرگونی فرمول محاسبه عوارض پروانه های ساختمانی در سال 1400 گرفته است.

در گام نخست برای ایجاد این دگرگونی، مدیریت شهری در نسخه پیشنهادی که طی روزهای اخیر به تصویب شورای شهر رسیده، مبنای محاسبه نرخ پایه عوارض ساختمانی را از ارزش معاملاتی به ارزش املاک تغییر داده است. برای این هدف، قرار است دفترچه الکترونیکی تحت عنوان دفترچه الکترونیکی هر قطعه ملک(در حال حاضر بیش از یک میلیون پلاک و بیش از 3 میلیون واحد مسکونی در شهر تهران وجود دارد) را تهیه کنند. به این صورت که ارزش املاک براساس موقعیت مکانی در هر محله وبراساس مرغوبیت نسبی به لحاظ دسترسی به خدمات یا مجاورت با عناصر شهری که روی ارزش ملک و کیفیت سکونت اثرگذار هستند، محاسبه خواهد شد.

در مقدمه توجیهی این مصوبه، عامل اصلی تغییر فرمول محاسبه عوارض پروانه های ساختمانی، اخذ عوارض شهری در پایتخت برمبنای فرمول عادلانه عنوان شده است. به این معناکه عوارض شهری باید متناسب با متغیرهای واقعی مترتب بر ملک اخذ شود تا از این راستا، تبعیض میان دو نیمه شاقتصادی و جنوبی شهر از بین برود و مالکان متناسب با سطح دسترسی با خدمات، عوارض واقعی را به مدیریت شهری پرداخت کنند.

در بخش توجیهی تهیه شده از سوی شهرداری که برای بررسی و تصویب به شورای شهر ارائه شده، آمده است:موضوع تناسب میزان عوارض دریافتی املاک در هر منطقه با مواردی از جمله موقعیت ملک، خدمات در دسترس، سرانه های خدماتی و... و همچنین نحوه تاثیرپذیری ارزش املاک از نوسانات بازار، باید در محاسبه میزان عوارض ساخت و ساز مورد توجه و محاسبه قرار گیرد.

شهرداری تهران هدف اصلی از تغییر فرمول محاسبه عوارض پروانه های ساختمانی را، ارائه معیارهای مناسب برای تعیین قیمت پایه اخذ عوارض با استفاده از عوارض موثر بر ارزش مکانی املاک، براساس تقسیم بندی مناطق 22گانه شهر تهران با امکان تطبیق تا مقیاس پارسل املاک عنوان کرده که می تواند مبنای منطقی برای تدوین دفترچه الکترونیک قیمت املاک شهر تهران باشد.

هر چند مدیریت شهری در مقدمه لایحه ارائه شده به شورای شهر به ناعادلانه بودن فرمول عوارض شهری اشاره کرده اما در نهایت در این لایحه به تصویب رسیده، فعلا به تغییر فرمول عوارض ساخت وساز اکتفا کرده است.

جزئیات این مصوبه نشان می دهد برخلاف آنچه طی دوروز گذشته اعلام شد که قرار است سال آینده نرخ عوارض ساختمانی 50 درصد افزایش پیدا کند، قرار است بهایی که بابت عوارض پروانه های ساختمانی در سال 1400 از سازندگان اخذ می شود از 37 تا 250 درصد در مناطق کم برخوردار، متوسط و لوکس شهر افزایش پیدا خواهد کرد. به طوری میانگین نرخ عوارض ساختمانی که در سال آینده افزایش پیدا می کند حدود 50 درصد است. در این فرمول مصوب، به طور مستقیم عوارض ساخت وساز تعیین تکلیف نشده بلکه قیمت نرخ پایه را تغییر داده که قرار است پس از این به جای دفترچه معاملاتی املاک، دفترچه الکترونیکی ارزش املاک مبنای محاسبه باشد.

در این دفترچه الکترونیکی، نرخ پایه براساس سه هزارم یک معادله به اضافه 158 هزار تومان محاسبه می شود. معادله مورداشاره از حاصلضرب میانگین قیمت مسکن سال 98 در متراژ زیربنای مفید یک ساختمان منهای حاصلضرب هزینه ساخت در کل زیربنا تقسیم برکل مساحت زمین به دست می آید. سه هزارم عدد به دست آمده از این معادله به علاوه 158 هزار تومان نهایتا نرخ پایه عوارض ساخت وساز از جمله تراکم را نشان می دهد. مطابق بررسی های اجرا شده هزینه ساخت در هرمترمربع در این فرمول حدود 4 تا 7 میلیون تومان در شهر تهران برآورد شده و مبنا قرار گرفته است.

درحال حاضر در مناطق متوسط شهر تهران، میانگین بهایی که یک سازنده برای عوارض پروانه ساختمانی به شهرداری تهران بابت هر مترمربع پرداخت می کند حدود 500 تا 700 هزار تومان است. مطابق فرمول جدید مصوب شده، میانگین بهای عوارض ساختمانی در این مناطق به حدود 750 تا یک میلیون و 50 هزار تومان خواهد رسید. بنابراین میانگین نرخ عوارض ساخت وساز در شهر تهران از مترمربعی یک میلیون تومان هم عبور خواهد کرد. بنابراین این رقم پس از هزینه مربوط به تامین زمین، اولین پرداختی سازنده ها در لیست هزینه های ساخت وساز است.

در دفترچه الکترونیکی که قرار است تهیه شود 20 متغیر در دو گروه اصلی تعیین شده اند. گروهی از متغیرها، دارای اثر مثبت روی ارزش ملک هستند به طوری که هرچه از ملک دور شوند ضریب تعریف شده برای آنها در ارزش ملک به صورت منفی محاسبه می شود و در مقابل گروهی دیگر از متغیرها دارای اثرمنفی روی ارزش ملک هستند، بنابراین هر چه فاصله بیشتری از ملک داشته باشد با ضریب مثبت در ارزش ملک محاسبه می شوند. این متغیرها شامل بافت فرسوده، طرح آلودگی، طرح ترافیک، شکل ملک (طول بر، نسبت عرض به طول قطعه، عرض پلاک، کل طبقات و مساحت ملاک عمل)، فاصله از ایستگاه آتش نشانی، فاصله از ایستگاه مترو، فاصله از مرکز آموزش عالی، فاصله از ایستگاه بی آر تی، فاصله از ایستگاه اتوبوس، فاصله از جایگاه سوخت، فاصله از بزرگراه، فاصله از مراکز درمانی محلی، فاصله از پارک، فاصله از مراکز تره بار محلی، فاصله از ایستگاه تاکسی و فاصله از مراکز مذهبی است.

به عنوان مثال در یکی از مناطق غربی پایتخت که در حال حاضر قیمت روز مسکن مترمربعی 30 تا 50 میلیون تومان است ارزش املاک واقع در این محدوده در دفترچه الکترونیکی که با لحاظ این متغیرها محاسبه می شود، حدود مترمربعی 14میلیون تومان خواهد بود که حدود سه درصد قیمت روز ملک است.

اما گذشته از جزئیات مهم و صریح این مصوبه، به نظر می رسد تصمیم مدیریت شهری در این خصوص دارای پنج نقطه ابهام مهم نیز هست. اولین ابهام مربوط به فرمول محاسبه ارزش املاک است که نیاز است فرمول ساده محاسبه ارزش املاک یا جدول ارزش املاک منتشر شود.

دومین ابهام مربوط به برخی عناصر و متغیرهای کلیدی است که به نظر می رسد به طور کامل در فرمول محاسبه ارزش املاک ملاک محاسبه قرار نگرفته است. به عنوان مثال، دوری یا نزدیکی به مراکز تفریحی همچون مال ها و پاساژها، همجواری با مراکز ورزشی- فرهنگی یا تاریخی، دوری یا نزدیکی به گسل های اصلی، مناسب بودن مناظر شهری در موقعیت ملک و نهایتا موقعیت قرارگیری در پهنه های طرح تفصیلی که تا چه حد امکان افزایش طبقه در نوسازی املاک را فراهم می سازد.

ابهام سوم درباره چرایی مبنا قرار دریافت قیمت مسکن در سال 98 است. مطابق با آمار رسمی میانگین قیمت مسکن از سال 98 تا به امروز بیش از 50 درصد افزایش پیدا کرده است. به نظر می رسد مدنظر قرار دریافت میانگین قیمت مسکن در سال گذشته بازهم می تواند محاسبه واقعی نرخ پایه را دچار مشکل کند.

نکته چهارم، آنکه متناسب با متغیرهای افزایشی یا کاهشی ارزش ملک، دفترچه الکترونیکی نیز به روز شود. در حال حاضر قیمت مصالح ساختمان بیش از 50 درصد نسبت به ابتدای سال با افزایش روبرو بوده است بنابراین لحاظ این فاکتور می تواند در نتیجه دفترچه الکترونیکی موثر باشد.

پنجمین نکته نیز مربوط به عادلانه شدن عوارض شهری است. کارشناسان شهری معتقدند عدالت در پرداخت عوارض شهری از راستا اصلاح عوارض نوسازی(شارژ شهری) تحقق پیدا می کند، در این راستا، هر مالک براساس نوع خدماتی که دریافت می کند، عوارض خود را پرداخت می کند بنابراین هر مالکی که خدمات بیشتر دریافت می کند هزینه بیشتری نیز به شهر پرداخت می کند. اما در حال حاضر نرخ محاسبه شارژ شهری معیوب است به طوری که یک مالک ساکن محلات لوکس شهر تهران، به طور متوسط سالانه مترمربعی کمتر از 3 هزار تومان شارژ شهری(عوارض نوسازی) پرداخت می کند. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در این محلات لوکس پایتخت، بیش از 50 میلیون تومان است. به نظر می رسد برخی از تصمیم گیران با این نگاه که اصلاح فرمول معیوب شارژ شهری فشار مضاعف اقتصادی را به شهروندان وارد می کند، فعلا برای عادلانه کردن فرمول این عوارض اقدامی نکرده اند. این در حالی است عدم دریافت نرخ مناسب عوارض شهری از مالکان محلات لوکس تهران خود یک مبنای ناعادلانه و فشار مضاعف به ساکنان نیمه جنوبی شهر است. نکته مهم دیگر آنکه اگرچه عوارض پروانه های ساختمانی از سازنده ها دریافت می شود و فشاری در ظاهر به شهروندان وارد نمی کند اما به طور طبیعی سازنده ها با افزایش هزینه های ساخت وساز، قیمت فروش واحد مسکونی را افزایش می دهند، در نهایت خریداران نیز با افزایش قیمت مسکن روبرو خواهند شد و در کنار آن، از آنجاکه اجاره تابعی از قیمت مسکن است به احتمال زیاد بر شرایط بازار اجاره نیز اثرگذار خواهد بود.

در مجموع می توان گفت: توزیع نامتعادل سرانه های خدماتی و کاربری های رفاهی در مناطق 22 گانه تهران، باعث تفاوت معنادار در میزان برخورداری ساکنان محله های مختلف پایتخت از سرانه های شهری شده و به فرصت نابرابر شهروندان در استفاده از امکانات دامن زده است. نکته مهم در الگوی توزیع سرانه ها و خدمات رفاهی در میان مناطق مختلف شهر تهران آن است که ساکنان مناطق نیمه شاقتصادی شهر اگرچه خدمات مطلوب و به طور نسبی بیشتری را دریافت می کنند اما متناسب با خدمات رفاهی و سکونتی دریافت شده، هزینه بسیار کمتری را در مقایسه با ساکنان نیمه جنوبی شهر بابت خدمات پرداخت می کنند.

فرمول معیوب شارژ شهری باعث شده تا بخش عمده بودجه پیشنهادی پایتخت برای سال 1400 همچنان بر کسب درآمد از محل عوارض ساختمانی تکیه زند.